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多くの読者は、右のような仮定は非現実的だと思われるだろう。 現実に土地や住宅を買ったり借りたりするときには、「取引費用」もかかるし、「情報の問題」も発生する。
そのうえ、税金もかかる。 その結果、ある人は持家を選び、またある人は、アパート住まいを選んでいる。
郊外の戸建て住宅やマンションを買って住んでいる人がいるのに対して、借家住まいを選ぶ人もいる。 以下では、第一に、これまでの議論ではなぜこの問題に答えられないのかを、もう少し詳しく説明しよう。
第二に、右に述べた情報の問題や取引費用という概念を導入して、これまでの議論に修正を加えてみよう。 すると、「持家か、借家か」という問題にも、回答は可能である。
その前に、現実にどのような人たちが借家を選んでいるかを調べてみると、相対的に所得水準の低い人たちが借家を選び、所得水準の高い人たちは持家を選ぶ傾向がある。 また年齢を重ね、所得水準が高くなるにつれて、借家から持家に移行するのが一般的である。
たとえば、単身者や若い夫婦たちの多くは借家に住み、そして年齢を重ね、貯蓄によって頭金を貯めてからマンションや持家を買うのが普通である。 これは日本だけではなく、多くの国での標準的なライフスタイルであろう。
アメリカの事情も、基本的には日本と同じだが、若干異なる点もある。 アメリカでも、所得水準は持家か借家かという選択に影響を及ぼしているようだが、リタイア後の生活を借家住まいで過ごす高齢者もしばしば見られる。
引退後の余生を、気候のよいフロリダやカリフォルニアで過ごしたいと考えている人々がたくさんいる。 そこでは、介護サービス付きの賃貸住宅サービスが広範に供給されている。
筆者自身、ボストンやボルチモアというアメリカの都市にヒアリングに行った際、家賃規制が解除された後には高齢者向け賃貸住宅が数多く供給されるようになったという話を聞いた。 つまりアメリカでは、必ずしも年齢を重ねれば持家を買うわけではない。

このような日米の住宅サービスやライフスタイルの違いは、一つには日本の借地借家法に起因するものであろう。 この点は第二章で考える。
もし従来の経済学の議論に従うなら、地価上昇率が高いとか、利子率が低いとか高いとか、あるいは償却率が低いとか高いといった要因は、持家・借家の選択に影響を及ぼさない。 この従来の議論、すなわち寸情報の問題ーや「取引費用」を考慮しない場合の議論から説明を始めよう。
一見すると、地価上昇率が高いことは、土地・住宅投資が有利だから持家にしたほうが有利なように思える。 しかし、これは誤りである。
もし地価上昇率が高いために、土地や住宅に投資することが有利であっても、それは株や債券などの金融資産を買うよりも、土地や住宅を購入するほうが有利なことを意味するだけである。 地価上昇率が高いことは、必ずしも持家か借家かのどちらか一方が有利になるわけではない。
地価上昇率が高いと予想される場合は、これから持家を買おうという人にとっても、アパートを建てようと考えている人にとっても、同じように有利である。 というのも、いまアパートを建てて、将来、地価が上がるのであれば、アパート経営も持家同様、地価値上がり益の恩恵を受けることができるからである。
また、利子率が低いことは、持家だけでなく、アパートを経営する人にとっても有利なことである。 つまり、地価上昇率や利子率の水準は、「株や債券を買うべきか、それとも、土地や住宅を買うべきか」という問題には影響を及ぼすが、「持家にするか借家にするか」という問題については影響を及ぼさないというのが、従来の議論の要旨である。
銀行預金か、土地・住宅かこの点をもう少し詳しく見てみよう。 いま、ある人が一定の資金を土地・住宅に投資するか、金融資産で運用するかについて考えているとしよう。

「これから地価の上昇が見込まれるから、土地を買ったほうが有利だよーという友人の提案に、この人はどのように答えるだろうか。 もしその予想が正しければ、これは、金融資産で運用するより土地や住宅で運用したほうがよい、ということを意味している。
利子率が低ければ、同じことがいえる。 ここで、簡単な数値を使った例で説明してみよう。
一方、土地の値上がり率を8%とすると、10OO万円で買った土地が1年後には1O8O万円に値上がりすると見込まれるのだから、土地を買ったほうが得である。 土地からの収益(地代)を考えれば、なおさらである。
また、利子率が低いということは、借金のコストが低いのだから、借金をして土地や住宅に投資することも有利である。 右に挙げた例では、手元に10OO万円持っている人について考えたが、今度は手元に一円も持っていない人のことを考えてみよう。
借りた1000万円で土地を買うとして、先ほどと同様、その土地が1年後には108O万円に値上がりすると見込まれるとすると、借金を返してもなお、158円が手元に残ることになる。 しかしこのことは、購入した土地・住宅に自分で住むのか、人に貸すのかという選択には影響を及ぼさないはずである。
自分で住んでもよいし、人に住まわせても、同じだけの利益があるはずである。 なぜなら、人に住まわせて家賃を取れば、その家賃で自分は他の場所を借りることができる。
高い地価上昇率が予想されるときには、自分の家に自分で住んでも、他人に貸してもそれらはいずれも同じ程度に有利な選択である。 したがって、利子率が低下したり、地価上昇率が高まると予想されても、とくに持家が有利になるわけでもないし、借家が不利になることもない。
この意味で、持家にするか借家にするかは、利子率や地価上昇率などの要因では説明できない。 右の説明は、土地・住宅サービスの供給者という観点から問題を考えたものである。
同じことは、土地や住宅サービスを借りる人の立場から見ても妥当する。 住宅を借りるか、家を購入するかという問題に直面している場合を考えてみよう。
このとき、地価や住宅価格の上昇率が高いと、どのようなことが起こるだろうか。 右の例でいえば、地価や住宅価格の上昇率が高いときには、多くの人たちにとって土地や住宅を購入して、アパート経営を営むことが有利になる。
その結果、アパートの家賃は低下する。 たくさんのアパートが建築され、借家の供給が増えると、競争の結果、家賃は低下するというのが経済原別である。

したがって、地価上昇率が高いということは、家賃が下がることを意味するこれからアパートを借りる人にとって、家賃が下がることは、たいへん歓迎すべきである。 したがって、利子率が低下したり、地価上昇率が高くなると、家賃が下がる結果、借家(アパート)に住む人にも利益が及ぶ。
家賃が低いアパートに住むか、あるいは買った住宅に自分で住むかを比較すると、結局、そのコストは等しくなってしまう。 その意味で、地価や住宅価格の上昇率は持家率に影響を及ぼさない(厳密には資本コストの問題を考えなければならない)。
地価上昇率が高いときには、その分だけ家賃が下がる結果、借家に住むときのコストが安くなる。 したがって、地価上昇率が高くなると、低くなった家賃を払って借家に住むか、あるいは地価上昇率が高い分だけ有利になった持家を選ぶかは、どちらも同じだけ有利になっている。

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